《锡林郭勒盟新建商品房预售资金监管办法（试行）》政策解读

　　

　　一、为什么要制定《锡林郭勒盟新建商品房预售资金监管办法（试行）》？

　　为加强我盟商品房预售资金监督管理，规范市场行为，防范交易风险，维护房地产市场正常秩序，确保预售资金全部纳入监管账户并用于工程建设，保证工程竣工交付，遏制房地产开发项目“烂尾”情况的发生。

　　二、预售资金监管政策依据是什么？

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》(建房〔2018〕128号)以及《关于转发住房和城乡建设部 人民银行 银保监会<关于规范商品房预售资金监管的意见>的通知》（内建房〔2022〕22号）。

　　三、新印发的《锡林郭勒盟新建商品房预售资金监管办法（试行）》修订了那些内容？

　　本次共修订条款15条，其中修改完善条款6条，删除条款4条，增加条款或内容5条。重点修订条款如下：

　　（一）进一步明确孳息归属，修改为：“完成首次登记后，全额拨付监管项目的剩余监管资金（包括监管期间产生的孳息），监管终止。如监管期间出现项目烂尾，房地产开发企业应与购房人协商，确认解除合同的，监管账户剩余资金（包括监管期间产生的孳息）应返还购房人，资金不足以支付购房款

　　的，应由购房人依法向开发企业追回”。

　　（二）进一步优化审核流程，修改为：“开发企业可提前3天向监管部门提出资金拨付申请，并填写《楼幢预售监管资金拨付审核表》；监管部门从接到正式申请后，对达到节点变更条件的，要在1个工作日完成现场复核和书面审核（如遇特殊情况可延长至2个工作日，需与申请企业进行说明）。监管部门审核通过后，及时告知监管银行，监管银行应在1个工作日内完成资金拨付，未能按时完成拨付的取消其监管资格”。

　　（三）取消指定第三方托管。删除“各地应成立商品房预售资金托管公司，在房地产行政主管部门的监督指导下，第三方托管机构与房地产开企业、购房人，与监管银行分别签订委托协议，开展商品房预售资金托管业务”条款。

　　（四）自行选择监管方式。在《办法》第二十五条中明确，各地监管部门根据实际情况自行选择监管方式，如需委托第三方托管则应与第三方托管机构签订正式委托协议，并建立相应监督机制。

　　四、预售资金监管范围及期限是什么？

　　预售资金监管范围为房地产开发企业预售商品房时，由购房人按合同约定支付的预购房款（包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等各项购房款项）；监管时限为自核发《商品房预售许可证》开始，至开发项目完成不动产首次登记时止。

　　五、预售资金怎样监管？

　　房地产开发企业依据“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”原则，根据控制节点及留存比例，分批分次申请提取商品房预售资金监管额度（监管项目建筑安装成本和项目配套工程所需的建设费用总和）以内的资金，并用于预售项目工程建设（如监管账户预售资金总额达到规定的监管额度后，超出监管额度的部分，房地产开发企业可提出用款申请，并优先用于预售项目工程建设）。

　　六、什么是监管资金留存比例和控制节点？

　　监管资金留存比例，是指监管账户中的资金余额占商品房预售资金监管额度的百分比。锡盟商品房预售资金监管分为9个控制节点：完成工程主体结构的四分之一时，监管资金使用比例控制在80%左右；完成工程主体结构的二分之一时，监管资金使用比例控制在60%左右；完成工程主体结构的四分之三时，监管资金使用比例控制在50%左右；完成工程主体结构封顶时，监管资金使用比例控制在40%左右；完成工程二次结构时，监管资金使用比例控制在30%左右；完成工程外立面装饰时，监管资金使用比例控制在20%左右；建设单位组织参建五方进行验收并取得《建设工程竣工验收监督通知书》，且水、电、气、暖等市政配套全部完工，具备使用条件，监管资金使用比例控制在10%左右；监管项目取得《建设工程竣工验收备案表》及工程竣工联合验收备案证明文件时，监管资金使用比例控制在5%左右；完成首次登记后，全额拨付监管项目的剩余监管资金（包括监管期间产生的孳息），监管终止。

　　七、房地产开发企业、监管银行、工作人员出现违规行为

　　怎么处理？

　　目前我盟预售资金监管已建立纪检监督机制，对预售资金全过程监管接受公众监督，并在盟住建局设立投诉举报电话：8109760。对监管过程中出现滥用职权、渎职的工作人员移交相关部门。